多数购房者可能不知道，很多被冠以品牌房企名字的楼盘，并非由品牌全流程自主拿地、开发、销售。7月8日，中指研究院发布《2025上半年中国房地产代建企业排行榜》，数据显示，代建市场规模持续扩大，头部企业加速布局。在房地产行业迈向新发展模式的关键阶段，代建业务作为轻资产转型的重要抓手，正快速成为房企的战略新方向。
在省城太原，代建项目早已是楼市供应的重要力量。那么，省城楼市哪些楼盘是代建项目？与品牌房企自主开发的项目相比，代建项目存在购房隐患吗？面对日益壮大的代建市场，行业发展
趋势又将面临怎样的变革？
A 房地产轻资产模式崛起 代建成万亿新赛道
房地产代建是指委托开发管理，是一种输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开发模式，由有开发需求的委托方发起，而拥有开发能力和建设经验的受托方，部分或全程参与设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利。相比自主拿地开发，代建模式属于轻资产运营模式，最大的成本支出不是拿地，而是人力和品牌优势。中指研究院早前根据“中国房地产中长期发展动态模型”预计，代建市场规模行业占比将以年均21.3％的速度高速增长，到2025年，代建行业规模预计渗透率将达到12.5％。2024年全国新建商品房销售面积9.74亿平方米，销售额9.68万亿元。假设2025年销售额与2024年持平，那么按12.5%的行业渗透率计算，代建项目销售额约1.2万亿元。这意味着，代建行业可能成为房地产行业细分领域中又一个万亿级市场。
7月8日，中指研究院发布《2025上半年中国房地产代建企业排行榜》，数据显示，2025上半年代建市场规模同比增长17.6%，代建市场规模持续扩大，头部企业加速布局。其中，绿城管理控股有限公司以1989万平方米位列新签约规模排行榜第一。旭辉管理集团有限公司和北京润地建设管理有限公司代建新签约面积分别为876万平方米和856万平方米，分列第二位和第三位。如果分季度看，不少房企代建业务规模持续增长。例如，二季度，龙湖集团控股有限公司旗下的龙湖龙智造板块以606万平方米的新签约代建面积位列第一。
“自2020年房地产行业深度调整，行业格局剧变，很多大型房企为抵抗行业周期，借助于已往成熟的产品系、丰富的开发经验、大量的操盘人才等，涌入‘轻资产、重资源’的代建赛道，代建市场进入高速发展。”业内人士表示，市场低迷期，代建业务确实有其独特的抗周期性。对房企来说，代建属于轻资产业务，不占用企业过多的资金，避免形成大量负债，为企业提供了有效的风险缓冲。同时，代建业务有助于改善企业的资本结构，增强财务稳健性。山西晚报·山河+记者了解到，除绿城、建业等早期介入代建领域的房企，购房人耳熟能详的金地、招商、旭辉、龙湖、滨江、万科、中海、融创等知名房企都在发展代建业务。据克而瑞统计，2024年上半年销售额排名前50的房企中，有46家已布局代建业务；而在销售额百强房企中，进军代建领域的企业占比高达约80%。
B 太原市场观察，品牌代建项目遍地开花
作为重要的区域中心城市，太原的房地产市场是代建模式快速发展的典型，多家本地企业早就以代建模式引入品牌开发商合作。
作为2025年上半年的代建第一，绿城管理在进入太原后，先后操盘多个代建项目，比如太原广场、官山原著、中正诚园等。其中，太原广场是较为知名，代建合作过程却风波不止。项目早在2019年就已开启，总占地236.5亩，总投资200亿元，总建筑面积160万平方米。该项目曾以绿城·太原广场命名，2021年绿城与太原广场合作期满，双方各奔东西，项目更名为太原广场。山西晚报·山河+记者注意到，去年年末至今，太原广场所处的四宗地块接连出让，总价超18亿元，被“太原新绿城房地产开发有限公司”接收。
今年1月，金茂郑太区域成功签约大众机械厂项目，成为太原目前第五个金茂项目。其实，龙城金茂府、滨河金茂府、晋阳金茂府、金茂龙城晓棠（大众机械厂）四个项目均为本土企业委托金茂代建开发，前三座金茂府的委托方为山西君和、中正地产、太原国投三家企业本土房企，金茂在太原的项目仅有长风金茂悦为金茂自主拿地的开发项目。不久之后，金地管理携手金地商置华北区域成功签约太原市龙城大街项目全过程开发管理服务，根据公告，项目总建设规模约为15万平方米，首期开发建设规模约6万平方米。据了解，该项目由金地与省属企业合作，推动完成用地规划协调、土地出让等一级开发工作，在项目二级开发阶段，金地管理将为委托方提供全过程开发管理服务。值得一提的是，该项目是金地在太原市代建业务的第六子，地产行业及购房者耳熟能详的红盘金地卿云台、金地未来云著均是代建项目。
据不完全统计，绿城、金地、金茂等名企的代建业务已布局太原，其中不少落地项目为城市级或区域性标杆楼盘。“品牌房企通过代建输出，快速提升了太原市场部分项目的品质认知和市场号召力。”业内人士表示，目前参与代建的品牌房企在产品力打造、运营等方面都十分具有竞争力，省城很多知名项目均由品牌房企提供代建服务，此类项目已经成为市场供应的重要力量。
C 房企转型纾解开发困局，多重推力共促代建发展
“代建模式近年来的迅猛发展，是多重市场力量和政策导向共同作用的结果。”业内人士表示，代建市场的快速发展与房地产行业整体转型密切相关。中指研究院数据显示，2025年上半年，典型代建企业的新增规划建筑面积同比增长17.6%，这一增幅显示出市场对代建服务需求的持续旺盛。后入局代建的企业规模增长普遍较快，反映出更多房企正在积极拥抱轻资产业务模式。随着行业进入深度调整期，代建作为轻资产业务的重要组成部分，已被众多房企提升至重要战略位置。部分企业甚至选择剥离重资产业务，全面转向轻资产运营模式。这种转型不仅有助于企业降低资金压力，还能够通过专业化服务输出实现可持续发展。
此外，近两年，全国性品牌房企拿地策略收缩，城投房企异军突起，太原也不例外。根据省内知名地产资讯机构统计的数据，2023年，国企、央企在太原拿地的数量为24宗，远超城投房企和本土房企。但到了2024年，国央企在太原拿地数量为0宗，反观城投房企却拿地29宗，合计建筑面积约290万平方米，本土企业拿地10宗，合计建筑面积约140万平方米。业内人士表示，代建可以有效纾解城投托底拿地后的开发困局，盘活土地资产、实现项目顺利开发交付。“相比于老牌知名房企，部分城投公司缺乏专业的房地产开发经验和团队。”业内人士认为，从太原市场来看，一方面，说明我们本土开发商成长确实慢，水平相对还比较低，需要专业的技术支持和完整科学的开发体系。另一方面，也说明那些大品牌开发商的风险意识越来越强。他们不愿意自己出大钱拿地承担全部市场风险，而是选择输出品牌、技术和管理，只承担运营成本层面的风险。项目卖得好不好、亏不亏钱，主要风险还是实际拿地的开发商承担。
此外，随着“保交楼”工作持续推进，部分出险项目引入代建方进行盘活是重要手段之一。根据中指研究院发布的报告，交付力成为代建企业的核心竞争要素，房地产代建企业高度重视项目交付能力，积极参与纾困项目代建，助力“保交楼”工作。以绿城管理为例，交付套数榜单同样排名第一，2025年上半年交付25600套，交付规划面积465万平方米。
D 代建品质有保障，透过品牌辨明“真身”是关键
随着房地产市场从增量时代转向存量时代，消费者对于住房品质的要求日益提升，从“住有所居”向“住有优居”转变。如今，不仅是头部品牌房企对“好房子”标准建设集体发力，代建企业正试图通过“好房子”建设标准重构行业商业逻辑。
近年来，“好房子”建设如火如荼，越来越多的代建企业精准把握市场需求，在产品设计、施工质量、配套设施等方面下足功夫，开始打造具有差异化优势的“好房子”。比如龙湖龙智造也尝试接住“好房子”的红利，积极引入数字化技术，实现从设计、建造到运营的全流程提效；绿城管理基于绿城中国“好房子”体系，发布确幸社区产品体系2.0、确幸工坊2.0体系等，提升产品力。“房地产领域发展‘好房子’，为代建行业发展注入了新的活力与方向。”业内人士认为，对于代建企业来说，需要不断提升专业能力，加强品牌建设，以高品质的产品和服务赢得市场认可，才能在这条新赛道上实现突围。
然而，在房地产行业尚未完全修复的当下，难免有购房者对当前代建项目的交付质量产生些许担忧。“市场竞争激烈，代建项目是否会出现问题，取决于代建方与委托方合作的顺畅程度，特别是委托方是否财务稳健，少数委托方因为各种原因资金链断裂，代建项目甚至可能停工、烂尾。”业内人士表示，对于购房人而言，一定要透过品牌，了解项目的实际开发主体（拿地、控股的公司）有没有稳健开发的能力和资金实力，别被代建方的品牌光环迷惑了判断，代建方品牌再大，也解决不了“无米下炊”的风险。也有购房人担心代建项目的品质不如品牌自主开发的项目，是“贴牌”产品。对此，山西朗润智业信息科技有限公司董事长薛铮表示，一般来说，房企没技术、没品牌价值就不会进军代建市场，同时，没资源实力的房企也找不到好的代建方，这是一个互相筛选的过程。虽然是代建项目，如果项目降标减配、建设质量出了问题，负面影响一定会波及代建品牌本身，代建企业不会轻易做出这样的选择。而所谓的“贴牌”产品的比喻并不准确，代建品牌使用只是代建服务中的一项，核心在于项目开发建筑过程中的管理和执行团队的品牌价值输出，这些内容具体包括专业管理团队、成熟管理体系、高效执行能力等，代建品牌授权是建立在这些核心能力基础之上的、水到渠成的结果，是代建方专业价值和信誉的体现。
代建模式作为中国房地产行业转型期的重要组成，在盘活存量、提升效率、分散风险方面展现出巨大价值，为楼市注入了活力。业内人士认为，代建行业未来的可持续发展，代建企业需要以“好房子”标准筑牢品质底线，更需监管明晰权责、保障信息透明。对于购房者而言，唯有穿透营销包装的迷雾，深究“谁的土地、谁的品牌、谁的责任”这三个核心问题，才能有效识别风险，在“李逵”与“李鬼”的博弈中守护好自身权益。
来源：山西晚报